Begrænsninger for udenlandske investeringer på det indonesiske boligmarked kan blive lempet 

Indonesien er nær toppen af ​​de smukkeste lande i verden og forventes at overhale Tyskland, Japan og Storbritannien med størrelsen af ​​dets økonomi og sikre 4. pladsen globalt i midten af ​​århundredet.

Bruttonationalproduktet (BNP) vokser med en imponerende hastighed på over 5 % om året, et godt stykke over det globale gennemsnit. Eksportforbuddet for nikkelmalm, der blev indført for tre år siden, ser ud til at have været en succes, og det har tiltrukket betydelige udenlandske investeringer i landet og gjort Indonesien til et globalt industrielt knudepunkt for batteriproduktion. Antallet af byboere vokser også i et imponerende tempo, boostet af høje fertilitetsrater og igangværende urbanisering.

Verdensbanken anslår 780,000 nye husstandsdannelser om året frem til 2045, hvilket driver en langsigtet robust efterspørgsel efter boliger.

Ved første øjekast er Indonesiens ejendomsmarked et ideelt sted at investere.

Ifølge Numbeo, en database om leveomkostninger, er boligpriserne betydeligt lavere end i andre nationer med sammenlignelig indkomst.

Den siger, at gennemsnitsprisen for en kvadratmeter boligejendom i en bymidte i Indonesien er lige over 1,600 USD, hvilket er væsentligt mindre end i Vietnam eller Filippinerne, hvor den er så høj som henholdsvis 2,800 USD og 2,500 USD.

Efterspørgslen øges yderligere af stigende indkomster og familier, der flytter ud af substandard-huse til bedre nybyggede steder, mens udbudssiden ser ud til at nå loftet over sin kapacitet, da de fleste af landets store udviklere og bygherrer er overleveret med truende løbetider og begrænset plads at vokse.

reklame

Alt i alt ser prisernes upside meget attraktive ud.

Alligevel forbliver priserne relativt lave af en god grund.

Med kun én ud af fem af de indonesiske familier, der har råd til at købe et hjem på et åbent kommercielt marked, og over 2 % af befolkningen (ca. 6 millioner) er faktisk hjemløse, har den indonesiske regerings topprioritet længe været at beskytte markedet mod velhavende udlændinge, der ville presse boligpriserne højere, især steder som Jakarta eller Bali.

Indtil 2015 fik ingen udenlandsk statsborger reelt lov til at eje boligejendom i Indonesien; alle indkøb blev foretaget via lokale nominerede.

Nationale love forbyder stadig reelt udlændinge fra fuld "freehold" ejerskab af ejendommen, hvilket begrænser deres rettigheder til et lejemål på maksimalt 80-100 år uden adgang til realkreditfinansiering. Regeringen fastsatte også en minimumspris for ejendom, som en udenlandsk investor kunne købe, som spænder fra omkring $65,000 for en lejlighed i steder som det nordlige Sumatra til $325,000 for et hus i Jakarta, Bali eller dele af Java.

Det er et luksussegment efter indonesiske standarder; alt billigere er tilbage til lokalbefolkningen.

Mens restriktionerne tilsyneladende har haft held med at holde ejendomspriserne overkommelige for indonesere, har de, kombineret med massivt bureaukrati og overbelastet infrastrukturudviklingsmål, begrænset byggesektorens rentabilitet.

Virksomheder, der kæmper med stigende gæld, har ikke været i stand til at generere tilstrækkelige frie pengestrømme, og de ringer alarmklokker, der ikke er ulig dem i Kina.

Dette, blandt andre overvejelser, foranledigede et historisk skridt i retning af liberalisering af udenlandsk ejerskab.

I 2021 ophævede Indonesien kravet om, at en udenlandsk køber skulle have en langtidsopholdstilladelse på plads, før han gik videre med en aftale, og indførte nogle yderligere ændringer i ejerskabslovene til gavn for udenlandske investorer.

Reformen hidtil har dog næppe resulteret i håbet om gennembrud.

Det anslås, at indtil videre kun omkring 200 udenlandske ejere har købt boligejendom i Indonesien direkte, uden en nomineret, i løbet af de sidste mange år, med kun omkring 40 af dem i 2023.

Eksperter giver forsinkelser i implementeringen skylden: Det rapporteres, at lokale myndigheder stadig kræver beboer-id'er og holder ejerskabsregistreringsprocessen lang og indviklet.

Men alt dette forventes snart at ændre sig.

Da byggesektoren tegner sig for omkring 20 % af BNP-væksten, hvilket forbedrer den indenlandske efterspørgsel efter alt fra metaller, energi og beton til tjenesteydelser, har Indonesien intet andet valg end at åbne sit boligmarked yderligere for udenlandske investorer, i det mindste i præmien segment.

Nogle spekulerer i, at regeringen i sidste ende også vil muliggøre fuldt udbygget ejerskab for udlændinge, i det mindste inden for begrænset frizonestil, territorier og strømline registreringsprocessen.

Regeringen forsøger også at tiltrække velstillede migranter.

Det lancerede for nylig en visumordning for "andet hjem", som giver tilladelse til at blive i landet i op til 10 år for dem med en stabil indkomst og mere end omkring $130,000 i opsparing, et "gyldt visum" for millionærer, og undersøger nærmere opstart af et "digitalt nomade"-visum rettet mod unge fagfolk, der arbejder på afstand.

Men selv det nuværende, begrænsede lejemål fremstår attraktivt.

Ifølge Housearch.com, en førende ejendomssøgningsplatform, når det gennemsnitlige lejeudbytte i nogle 'varme' områder så højt som 15 %.

Det betyder en tilbagebetalingstid på mindre end 8 år, og selv med en beskeden prisstigning over lejekontraktens løbetid, ville det sikre et anstændigt tocifret investeringsafkast.

Del denne artikel: