Efter nedlukninger ødelagde den britiske ejendomssektor, kunne Covid-klausuler beskytte huskøbere og sælgere?

Efter måneders nedtoning af udsigten til en forlængelse af frimærkeskatteferien for ejendomssalg på op til £500,000, valgte Storbritanniens kansler Rishi Sunak i sidste ende et modigt nyt sæt af stimuleringsforanstaltninger for den britiske boligsektor i 2021-budget afsløret tidligere på måneden. Ud over tre måneders forlængelse af frimærkeskatteferien, oprindeligt beregnet til at udløbe 31. marts, men kører nu indtil udgangen af ​​juni, efterfulgt af yderligere tre måneders fritagelser på nogle salg for at sikre en "glat overgang tilbage til normalen", udruller kansleren nu også en pantegaranti for boliglån til 5 % depositum.

Undersøgelsesresultater fra Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tyder på, at foranstaltningerne ikke kommer et øjeblik for tidligt. Selvom boligsektoren viste stærke tal efter lockdown-foranstaltningerne blev ophævet i maj sidste år, skubbede markedet til en seks år høj, britiske långivere sikrede næsten, at opsvinget ikke ville vare ved at begrænse adgangen til realkreditlån. Da de kom ud af den første lockdown, reducerede britiske banker to- og femårige realkreditaftaler med fast rente til 95 % Loan to Value (LTV) ned fra 105 til kun 15 – med optage høje afdragsgebyrer knyttet.

Som sådan efter en hastværk af ejendomsvirksomhed fulgte de første to måneder af lockdown og tilskyndet forudsigelser af en ejendomsinddrivelse i anden halvdel af sidste år, en sætte af i løbet af de første to måneder af 2021 viste behovet for realistiske forventninger i en pandemi-æra økonomi. RICS fandt en 29% drop i køberforespørgsler i januar og et yderligere (hvis mere moderat) fald på 9 % i februar, hvor landinspektører så færre ejendomme på vej på markedet. I skarp kontrast til sidste års post-lockdown-optimisme forudsagde mange boligmarkedsanalytikere en bearish 2021 før Sunaks seneste udmeldinger – selv da ejendomsmæglere som Savills reagerede på det nye budget med friske forudsigelser af de kommende boomende priser.

Frem for alt andet peger den overdimensionerede indvirkning af Sunaks indgreb på en ustabil boligsektor på den vigtige rolle, den britiske regering har spillet i at afbøde virkningen af ​​pandemien på boligkøbere og -sælgere i løbet af det seneste år. Denne virkelighed nærer opfordringer til udvidet regeringsindsats, ud over realkreditordninger og skattefridage, for at stabilisere ejendomssektoren og støtte de enkeltpersoner, der forsøger at tage del i den - især i England, hvor den unikke "ejendomskæde"-struktur af transaktioner har forladt mange familier i vanskelige økonomiske vanskeligheder.

Som Beth Rudolf fra UK Conveyancing Association fortalte EuReporter: "Regeringen burde have påbudt forbedringer af boligflytningsprocessen, så transaktioner ikke ville tage 22 uger i gennemsnit. De har alt lige ved hånden med reguleringen af ​​ejendomsmæglere, lovkommissionens rapporter om lejemål og de løsninger, der er udviklet af boligkøbs- og salgsgruppen, der er oprettet for at støtte ministeriet, men desværre ser der ud til at være en tro på visse dele regeringen, at obligatorisk regulering ikke er svaret. Vi mener, det er præcis, hvad der kræves, for frivillig levering af ændringer fra advokater og ejendomsmæglere vil ikke gå langt nok."

En af de mest effektive potentielle foranstaltninger til at støtte boligmarkedet midt i en uforudsigelig sundhedskrise kunne væreCovid klausuls' anbefalet af ejendomsmæglere, efter at pandemien forstyrrede tusindvis af transaktioner sidste år. Med Covid-19, der afslører grundlæggende fejl i ejendomskædesystemet, kunne sådanne klausuler give regeringen et første skridt på vejen mod en mere grundlæggende industrireform?

Gentagne stød til købere og sælgere dæmper efterspørgslen

reklame

Kanslerens omtale af den oprindelige 31. marts deadline for fritagelse for stempelafgift afspejler et skift i regeringens eget syn på dens ansvar. Mens den oprindelige pause førte til en stigning i boligkøb i sidste halvdel af 2020, stod familier, der forsøgte at købe i de første uger af dette år, over for, hvad BBC ringer "et kapløb om at slå skattefristen", da den regeringsdrevne stigning i efterspørgslen medførte forsinkelser blandt landinspektører, ejendomsmæglere og andre ejendomsmæglere. På trods af risikoen stillet til hundredtusindvis af transaktioner på 'klippekanten', og en intens kampagne af boligkøbere og ejendomsforeninger for at sikre en forlængelse, havde kansleren gentagne gange afvist at udskyde fristen, før forlængelsen endelig blev en del af det nye budget.

Oplevelsen af ​​frimærkeskatteferien og af de boligkøbere, der stod til at tabe titusindvis af pund, hvis de undlod at gennemføre deres køb inden dens udløb, gentog de traumatiske oplevelser fra tusindvis af potentielle boligkøbere og -sælgere, der var fanget i den første lockdown netop under et år siden. Som et resultat af den indledende nedlukning i 2020, hvor ejendomssektoren blev tvangslukket sammen med resten af ​​økonomien, fandt en undersøgelse fra Butterfield tre ud af ti potentielle købere, der havde sikret 'realkreditlån' (MIP) fik trukket tæppet ud under deres fødder og mistede deres byttedepositum som følge af nedlukningen, der trådte i kraft efter udvekslingen af ​​boligkontrakter.

Ejendomsmarkedets unikke karakter i England, der er struktureret på basis af 'kæder', der forbinder flere transaktioner, gør engelske boligkøbere og sælgere særligt modtagelige over for virkningen af ​​chok såsom Covid. Købere, der befinder sig midt i en knækket kæde, hvor deres egen køber ikke længere er i stand til at gennemføre et køb, er ikke berettiget til at få refunderet det depositum, de skylder sælger i deres videre handel. Som én realkreditmægler forklarede til Times: “[Depositum] aftaler er i princippet ikke juridisk bindende. Du ville håbe, at sælgerne i de fleste tilfælde ville være sympatiske og frigive den anden part fra kontrakten for små eller ingen omkostninger, men kontraktmæssigt er de ikke forpligtet til at gøre det."

Standardisering af Covid-klausulen for at beskytte både købere og sælgere

Selv før pandemiens start var årsagen til en ud af fem Fejl ved ejendomskøb var et brud i kæden. I 2017 kostede fænomenet boligejere over 500 millioner pund om året i uerhvervede overdragelses-, vurderings-, kurtage- og undersøgelsesomkostninger, samtidig med at sælgerne efterlades med ejendomme, der var sværere at sælge. Covid-linked lockdowns har øget disse risici, hvor Butterfield fandt, at mere end halvdelen af ​​de adspurgte købere fandt sig selv fanget midt i kæden som følge af lockdown. Hele fire ud af ti købere blev tvunget til at fortryde deres køb, efter at deres tilbud var blevet accepteret.

Mens ministrene står over for opfordringer til at tage fat på "ejendomskæden"-systemet, kan en midlertidig foranstaltning meget vel være for den britiske regering at standardisere og give mandat "Covid-19 klausuls' udviklet som et samarbejde mellem Ministeriet for Bolig, Kommuner og Kommuner og Boligkøbs- og Salgsgruppen. Mens anvendeligheden af ​​sådanne klausuler er begrænset til visse omstændigheder, der er direkte forbundet med pandemien, viser det seneste års levede oplevelse dens potentielle gavnlige indvirkning på tusindvis af potentielle boligkøberes økonomiske og følelsesmæssige velbefindende. Sektoren selv har også hilst klausulen velkommen, og Beth Rudolf kalder det "en fantastisk idé, leveret meget hurtigt for at støtte industrien og forbrugerne."

Denne nye klausul, der er udviklet med regeringsinput, er stadig langt fra obligatorisk eller universel i ejendomskontrakter, hvilket rejser spørgsmålet om, hvorvidt regeringen skal gøre en indsats for at fremme eller ligefrem give mandat til brugen af ​​sådanne klausuler indtil afslutningen af ​​den nuværende krise . Græsrodsindsats som f.eks. Kampagnen for Covid Relief for britiske boligkøbere og -sælgere (CCR-UK), for eksempel opfordrer boligminister Robert Jenrick og regeringen til at forlænge "offentlig beskyttelse og støtte” til berørte købere og sælgere ved at gøre 'Covid-klausulen' juridisk obligatorisk og gyldig fra starten af ​​den første lockdown i marts sidste år.

Folketingets handling til udvide mandatet af disse klausuler, eller at udvide deres beskyttelse med tilbagevirkende kraft til de tusindvis af individer, der allerede er blevet ramt af smertefulde (men nødvendige) folkesundhedsbeslutninger, kunne også tilbyde regeringen en mere realistisk kortsigtet vej til at levere konkrete handlinger som reaktion på ejendomskrise – samtidig med at offentlighedens tillid til stabiliteten i boligsektoren genoprettes og grundlaget lægges for bredere reformer i de kommende måneder.

Alligevel advarer industriledere som Rudolf om, at vejen til langsigtede reformer vil strække sig langt ud over pandemien. Blandt de mange spørgsmål, der kræver reguleringsændringer: manglen på et mandat til "forudgående levering af information ved børsnotering, herunder lejemål, lejeafgift og myndighedsoplysninger", fraværet af et krav til købere om at "bevise, at de har råd til ejendommen gennem et certifikat bekræftelse af deres långivers principbeslutning eller kilde til midler" og for sælgere at påvise deres forhold til ejendommen "for at undgå bedrageri fra sælgerefterligning," og behovet for "regulering af ejendomsmæglere og digitalisering af tinglysningen, både i form af ansøgninger og maskinlæsbare skøder."

Hvis og når Storbritannien løser disse lovgivningsmæssige mangler, insisterer brancherepræsentanter på, at "når et tilbud er accepteret, kan parterne handle på relaterede transaktioner velvidende, at alt vil gå igennem" - kort sagt, at både købere og sælgere vil nyde en grad af sikkerhed der har manglet i høj grad på markedet siden begyndelsen af ​​pandemien.

Del denne artikel: